내 집 마련에 알아두어야 할 생활법령

 

내 집 마련에 대한 무거운 짐은 사회 초년 부터 생각들 요즘 많이 하는것 같다  월급 한 두푼이 아닌 15년에서 많게는 20년 이상 월급을 모아모아 쓰지 않고 집 마련이라는 뉴스를 많이 본거 같은데 그렇지 않다면 부모가 돈이 많아 재산을 부동산을 주지 않는 이상 안락하고 안전한 내 집을 가질 수 있는 것이 가장 큰 목표이고 바램이자  모두의 꿈  

 

여러분들은 현재 거주하고 계신 집 외에 다른 곳에 또 한 채의 집을 갖고 싶으신가요?

 

만약 그렇다면 언제쯤 그런 계획을 세우고 계신가요?

사람마다 원하는 시기나 목적지는 모두 다르겠지만 아마도 공통된 사항이라면 ‘내 집 마련’일 것입니다.

 

하지만 대한민국 사회에서 서울 및 수도권 지역에서의 내 집 마련이란 그리 쉬운 일이 아닙니다.

 

 내 집 마련 그 꿈을 이루기 위해 열심이 직장에서 재테크로 주식 부동산에 투자하는 우리들의 모습.. 재테크를 몇가지 알아보고 구체적으로 부동산정보를 통해서 내가 실천할수 있는 범위내에서 알아보고 개인적으로는  5년 10년 목표를 세워서 철저한 자금조달계획이 관건이다

내 집을 마련하기 위해서 목돈 마련으로 저축을 하고 주택청약 당첨의 꿈을 한번 씩 꾸면서용지에 열씸이 1년에 한두번은 응모하고  은행 저축으로는 주택청약종합저축 등 특정 금융상품에 가입하며 계획을 세우는 과정에서 내 집 마련에 필요한 절차 법 그리고 건물을 사서 본인이 먼저 아파트 분양 받기를 원한다면 특별공급 제도를 활용하면 된다.

 

우선 청약통장은 크게 4가지 유형으로 나뉜다. 먼저 국민주택기금 지원을 받아 건설·공급하는 전용면적 85m2 이하의 주택(국민주택)에만 청약할 수 있는 통장이 있다. 우리가 흔히 아는 LH공사 아파트 분양 시 사용된다. 다음으로 민영주택용 청약통장이 있는데 면적 제한 없이 모든 민영주택에 청약할 수 있다. 단, 지역별로 예치금 차이가 있으니 유의해야 한다. 마지막으로 매월 약정납입일에 월 납입금을 연체 없이 24회 이상 납입하면 1순위 요건을 충족시키는 청약저축이 있다. 다만 수도권 외의 지역은 6개월간 납입횟수가 6회 이상 되어야 한다. 끝으로 만 19세 이상 성인이라면 누구나 가입 가능한 청약예금이 있다. 일정액 적립식이므로 일시납 불가하며 2년 경과시 1순위 된다.

 

주택청약제도란 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되는 전용면적 85m2 이하의 주택 및 임대주택에 입주할 수 있는 자격을 얻기 위한 제도로서 청약저축 가입 후 일정기간 경과하면 청약순위별로 신청 할 수 있습니다. 본 콘텐츠에서는 이러한 주택청약제도 관련 주요법령 3가지 (주택공급에 관한 규칙, 주택법, 공공주택 특별법) 를 알아보고자 합니다.

 

주택공급에 관한 규칙

제28조(민영주택의 일반공급) ⑪ 제8항 제2호에 따라 1주택을 소유한 세대(분양권등을 소유한 세대는 제외한다)에 속한 사람이 주택을 공급받으려는 경우에는 다음 각호의 요건을 모두 갖춰야 한다. <신설 2018.12.11.>
1. 공급받은 주택의 입주 이전에 기존주택의 소유권 처분 조건을 승낙할 것
2. 공급받은 주택의 입주예정일 이전에 기존 소유 주택의 소유권 처분계약에 관한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 신고를 하거나 검인을 받을 것
가. 부동선 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고
나. 부동산등기 특별조치법 제3조에 따른 검인
3. 공급받은 주택의 입주가능일부터 6개월 이내에 기존 소유 주택의 소유권 처분을 완료할 것

주택법

제54조(주택의 공급) ② 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다. 이 경우 제63조 제1항에 따른 투기과열지구 및 제63조의2 제1항에 따른 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택을 공급받으려는 자의 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 국토교통부령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. <개정 2017.8.9.>

만약 입주 후 6개월 이후까지 기존 주택을 처분하지 않으면 입주 계약이 취소되는 것은 물론 경우에 따라 500만원 이하의 과태료까지 내야 할 수 있는데요. 다주택자가 되기 위해 고의적으로 기존 주택 처분을 미룬다면 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금형에 처해질 가능성이 높습니다. (주택법 제101조 제3호, 제106조 제3항 제5호)
 
문제는 최근 금리가 계속해서 오르며 매수심리가 위축되는 바람에 6개월 내에 주택을 매도하는 것이 쉽지 않은 상황이라는 점입니다. 1주택자의 분양 의지가 다소 꺾일 수밖에 없는 시점인데요. 

실제로 18일 한국부동산원이 발표한 8월 서울 아파트 매매 실거래가지수는 전월 대비 2.56% 하락했습니다. 7월과 8월 두 달 동안의 하락률이 6.50%에 달할 정도인데요. 이렇게 두 달 만에 5% 이상 빠진 것은 금융위기 때인 지난 2008년 11월 이후 처음입니다.
 
이에 정부가 지난 6월 기존주택 처분 기한을 6개월에서 2년으로 확대하는 제도 개선 방안을 제안하기도 했습니다. 하지만 아직 제도 변화가 완료되기까지는 요원한 상태입니다. 

 

결국 빠른 시간 내에 주택을 처분할 필요가 있는 유주택자들은 대안을 모색하기에 이르렀는데요. 그 결과 기존 주택을 유사한 다른 주택과 교환하는 방법이 인기를 끌고 있습니다. 
 
건축물로 대표되는 부동산을 교환한다는 개념이 다소 생소할 수 있는데요. 법적으로 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전한다는 것을 약정하는 유상계약을 의미합니다. 통상 부동산 교환은 당사자 간 이해관계가 정확하게 맞아 떨어지는 것이 어렵고 수요 자체가 적은 탓에 실제 거래로 이어지는 경우가 드물었는데요.
 
그럼에도 최근 주택 교환 거래가 늘어나고 있는 것은 부동산시장의 상황이 그만큼 좋지 않다는 방증이기도 합니다. 한국부동산원 통계에 따르면 기존주택 처분조건부 추첨 제도가 시행된 2018년 말 이후 2019년부터 주택 교환 거래량이 증가했습니다. 전국 주택 거래 중 교환 거래 건수는 2019년 798건에서 지난해 1258건까지 늘었는데요.
 
주택 교환 거래가 기존주택 처분 방안으로 떠오른 이유는 우리 세법이 부동산 교환을 매매로 판단하기 때문입니다. 양도소득세에서의 '양도'는 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등을 통해 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 뜻합니다. (소득세법 제88조 제1호)

매매 시 재산권 이전의 대가로 금전을 지급해야 하는 반면 교환은 금전 대신 재산권을 받지만, 매매와 교환의 실질이 크게 다르지는 않습니다. 민법이 교환과 같은 유상계약에 대해 매매에 관한 규정을 준용하고 있는 것이 그 근거 중 하나입니다.
 
이러한 이유로 청약에 당첨된 1주택자들은 주택 교환 거래를 기존주택 처분으로 봐야 한다고 주장합니다. 반면 국토부의 유권 해석은 다릅니다. 국토부는 지난달 "주택을 교환한 경우 기존주택을 처분한 것으로 보지 않는다"는 입장을 밝혔는데요. 이에 교환을 통해 기존 주택을 처분한 이들의 청약이 한꺼번에 취소될 위기에 처했습니다.

국토부는 "기존주택 처분조건부 추첨제도의 의도는 일시적으로 2주택을 인정하고 새로운 주택이 등기되면 기존주택을 팔아 최종적으로 1주택을 유지하라는 것"이라며 주택 교환 거래가 '무주택자에게 주택을 우선 공급한다'는 청약의 일차적 취지에서 벗어나기에 이를 정당한 기존주택 처분 방식으로 볼 수 없다고 강조했습니다. 

 

국토부는 주택 교환 계약이 세법상으로 보면 매매에 해당하지만 종국엔 기존주택의 소유권을 처분하는 대가로 또 다른 주택을 받은 것이기에 새로운 주택에 입주하더라도 1주택을 유지할 수 없다는 점에 주목하고 있습니다.

하지만 기존주택을 팔고 신규 주택을 취득하는 것 역시 결과적으로 1주택을 유지하는 건 동일하지만 국토부는 이런 매도 후 매수에 대해서는 당첨 취소 처분을 내리지 않습니다. 주택 교환과 매도 후 매수가 모두 1주택이라는 점에서는 동일하지만 청약 당첨자격 유지와 관련해서는 정반대 해석이 내려지는 건데요.  
 
현행 주택법 및 주택공급에 관한 규칙에서는 민영 아파트에 청약해 당첨된 경우 당첨 후 다른 주택을 추가로 취득하는 행위는 합법입니다. 이는 1주택 처분조건부 당첨자뿐만 아니라 무주택 당첨자도 마찬가지입니다. 실제로 민영주택 청약에 있어 대부분의 건설사들은 1주택 당첨자에 대해 '기존주택 처분 계약서'를 제출한 당첨자에 한해 입주를 진행하고 있는데요.
 
결과적으로 1주택자들이 청약 당첨된 주택에 입주하기 위해서 '매도 후 매수'는 허용되지만 '등가교환'은 불가합니다. 결론만 놓고 보면 양자 모두 입주 가능일부터 6개월까지의 기간 동안 2주택이 유지되지만 전자의 경우 계약이 취소되고 후자는 입주한다는 모순이 발생합니다. 이 지점에서 형평성 문제가 제기될 수 있는데요.
 
국토부는 이를 둘러싼 해결 방안을 고심하고 있는 것으로 알려졌습니다. 국토부 관계자는 "규제의 모호성으로 꼼수 거래가 생겨나고 시장이 혼란을 겪고 있는 만큼, 관련 제도를 보다 명확히 정리하기 위해 분양·건설 업계와 만나 의견을 청취하고 있다"고 말했습니다.

글: 법률N미디어 인턴 임수정
감수: 법률N미디어 엄성원 에디터

친구 때문에 경매로 넘어간 부동산에도 제가 양도소득세를 납부해야 하나요?

“모니카”는 친구 “레이첼”의 채무에 대한 담보로 모니카 소유 부동산에 근저당권을 설정해주었습니다. 그런데 레이첼이 채무를 변제하지 않아 모니카 소유 부동산이 경매되면서 매각대금은 모두 채권자들에게 배당되었습니다. 이 경우에도 매각된 부동산의 소유자인 모니카가 양도소득세를 납부해야 할까요?

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  챈들러: 모니카는 레이첼의 채무에 대한 담보로 자신의 부동산에 근저당권을 설정해준거잖아. 모니카가 부동산을 매도한 것이 아니라 레이첼이 빚을 갚지 못해서 어쩔 수 없이 경매로 인해 부동산이 매각된 것이니까 양도소득세가 부과되지 않는다구.
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  조이: 챈들러! 부동산을 양도했고 매각대금을 받았는데, 양도소득세가 부과되지 않는다는 것이 이상하지 않아? 그 매각대금이 모니카가 아닌 채권자에게 배당되었다 하더라도 부동산의 소유권이 유상으로 이전되었다면 부동산의 소유자인 모니카가 양도소득세를 납부해야지.
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  로스: 조이! 그렇게 하는 건 모니카에게 너무 가혹하지. 부동산의 매각으로 인하여 모니카에게 돌아갈 매각대금잔액이 있다거나, 레이첼에게 구상권 행사를 할 수 있는 경우에만 모니카가 양도소득세를 납부하는 것이 합당하지.정답은 2번.조이: 챈들러! 부동산을 양도했고 매각대금을 받았는데, 양도소득세가 부과되지 않는다는 것이 이상하지 않아? 그 매각대금이 모니카가 아닌 채권자에게 배당되었다 하더라도 부동산의 소유권이 유상으로 이전되었다면 부동산의 소유자인 모니카가 양도소득세를 납부해야지. 입니다.
  
  정답은 “② 조이: 챈들러! 부동산을 양도했고 매각대금을 받았는데, 양도소득세가 부과되지 않는다는 것이 이상하지 않아? 그 매각대금이 모니카가 아닌 채권자에게 배당되었다 하더라도 부동산의 소유권이 유상으로 이전되었다면 부동산의 소유자인 모니카가 양도소득세를 납부해야지.”입니다.
  
  이 사건에서와 같이 부동산 소유자가 경락대금의 교부를 받지 못함으로써 양도에 의한 소득이 없는 경우에도 과세하는 것은 헌법상의 실질적 조세법률주의, 재산권보장의 원칙, 평등의 원칙 등에 위반된다는 주장에 대하여, 우리 헌법재판소는, 첫째로, 경락에 의한 부동산소유권이전의 경우 양도소득에 해당되는 것은 경락대금인데 이것은 부동산 소유자인 물상보증인에게 법률상 귀속되는 것이므로 양도소득이 없다고 할 수 없다. 둘째로, 물상보증인이 경락대금에서 아무런 대금교부를 받지 못하였다고 하더라도 경락대금이 담보권자에게 교부됨으로써 물상보증인은 담보채무의 소멸이라는 경제효과를 얻게 되므로 청구인은 실질적으로도 소득이 있는 것이다. 셋째로, 임의경매에 의하여 경락된 경우와 물상보증인이 임의로 담보목적물을 양도한 후 그 대금으로 변제하는 경우를 비교하면 양자간에 본질적인 차이가 없다고 하여 합헌결정을 하였습니다(헌법재판소 2002. 6. 27.자 2001헌바44 결정).
  
  따라서 근저당권실행을 위한 임의경매에서 그 경락대금은 경매부동산의 소유자에게 귀속되므로 경락대금을 지급 또는 배당한 결과 경매부동산의 소유자에게 돌아갈 경락대금 잔액이 전혀 없는 경우에도 경락대금에서 경매부동산의 취득가액을 비롯한 필요경비 등 소득세법 소정의 제반금액을 공제한 잔액 상당의 금원은 경매부동산의 소유자의 양도소득으로서 과세대상이 된다고 하겠습니다(대법원 1986. 12. 9. 선고 84누508 판결).

임대부동산에 불이 난 경우 임차인이 모든 손해를 배상하여야 할까요?

나사장씨는 가소유씨의 2층 건물의 1층을 임대하여 조그마한 가게를 운영하고 있었습니다. 그런데 어느날 가게에 원인을 모르는 불이 나서 가게 뿐만 아니라 건물 전체가 타버리고 말았습니다.

가소유씨는 나사장씨에게 다 타버린 건물 전체에 대한 손해배상을 청구하였는데요. 나사장씨는 임대한 1층 외의 부분에 대해서도 배상을 해야 할까요?

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  1. 나사장씨 : 화재가 임차인의 주의의무 위반으로 발생했다는 점을 가소유씨가 입증하지 못하면 나에게 책임을 물을 수 없어요!
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  2. 가소유씨 : 나사장씨가 임차 건물의 보존에 관해 주의의무를 다했다고 증명하지 못하는 한, 임차 외 부분의 손해까지도 배상해야 해요!

명의신탁자의 동의 없이 부동산을 처분한 명의수탁자, 횡령죄로 처벌될까요?

부동산 투자로 재산을 불린 나부자씨! 쏠쏠하게 들어오는 임대료는 좋지만, 점점 내야 하는 세금이 부담이 되다보니 골치가 아픕니다. 그래서 같은 동네에서 나고 자란 죽마고우(竹馬故友) 양아지씨에게 나부자씨 명의의 부동산 일부를 양아지씨 명의로 해주면 일정 금액의 보상을 하겠다는 제안을 했고, 양아지씨는 이를 받아들였습니다.

그런데 제안을 수용한 이후로 수년이 지나도록 나부자씨가 약속한 보상을 해주지 않자 양아지씨는 화가 났고, 그래서 본인 명의로 해둔 나부자씨의 부동산 일부를 A씨에게 매도한 후 그 매매대금을 챙겼습니다.

이를 알게 된 나부자씨는 양아지씨가 매도한 부동산이 아무리 양아지씨 명의로 되어 있다 하더라도 엄연히 실권리자인 자신의 동의 없이 임의로 부동산을 제3자에게 매도한 것은「형법」상 횡령이라고 주장하며 양아지씨를 고소했습니다.

부동산 실권리자의 동의는 없었지만, 본인 명의의 부동산을 처분한 양아지씨, 횡령죄로 처벌될까요?

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  김일식: 횡령죄가 성립하려면 나부자씨와 양아지씨 사이에 법으로 보호할 가치가 있는 신임에 기반한 위탁관계가 있어야 하는데, 부동산 명의신탁은 그 자체로 불법이야. 자기들끼리 불법계약을 했는데 그런 불법행위까지도 법으로 보호해야 할 이유가 없어. 그런 점에서 난 횡령죄가 성립할 수 없다고 생각해.
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  김두식: 무슨 소리! 나부자씨와 양아지씨가 상호 합의해서 명의이전을 했으니까 둘 사이에는 신임에 기반한 사실상의 위탁관계가 있었다고 할 수 있어. 그러니 실권리자인 나부자씨의 동의 없이 임의로 부동산을 제3자에게 매도한 양아지씨는 횡령죄로 처벌받아야 해.

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정답은 1번.김일식: 횡령죄가 성립하려면 나부자씨와 양아지씨 사이에 법으로 보호할 가치가 있는 신임에 기반한 위탁관계가 있어야 하는데, 부동산 명의신탁은 그 자체로 불법이야. 자기들끼리 불법계약을 했는데 그런 불법행위까지도 법으로 보호해야 할 이유가 없어. 그런 점에서 난 횡령죄가 성립할 수 없다고 생각해. 입니다.

본 건 사안은,「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 위배되는 이른바 양자간 명의신탁과 관련하여 명의수탁자(양아지씨)가 명의신탁자(나부자씨)의 동의 없이 임의로 신탁 부동산을 처분한 경우 횡령죄가 성립하는지 여부가 문제된 사건입니다.

이와 유사한 사례에서 횡령죄 성립 여부에 대한 기존 대법원 판결은 엇갈렸지만, 최근 대법원은 전원합의체로 다음과 같이 판단함으로써 논란을 종결시켰습니다(대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결).

대법원은 횡령죄에 대해 규정하고 있는「형법」제355조 제1항의 ‘보관’이란 위탁관계에 의해 재물을 점유하는 것을 뜻하므로, 횡령죄가 성립하기 위해서는 재물의 보관자와 재물의 소유자 사이에 법률상 또는 사실상의 위탁관계가 존재해야 하며, 이러한 위탁관계는 횡령죄로 보호할 만한 가치가 있는 신임에 의한 것으로 한정하는 것이 타당하다고 판단했습니다(대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결 참조).

이 사건에서 나부자씨와 양아지씨 사이의 명의신탁약정과 그에 부수한 위임약정, 명의신탁약정을 전제로 한 명의신탁 부동산 및 그 처분대금 반환약정은 모두 무효이며(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제3조 제1항 및 제4조 제1항·제2항 본문), 이러한 무효인 명의신탁약정 등에 기초하여 존재한다고 주장하는 사실상의 위탁관계라는 것은 형법상 횡령죄로 보호할 만한 가치 있는 신임에 의한 것이라고 할 수 없는,「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 반하여 범죄를 구성하는 불법적인 관계에 지나지 않습니다.

또한 양아지씨가 A씨에게 부동산을 매도한 처분행위가 제3자의 권리를 보호하기 위한 목적상 유효하게 될 가능성이 있다 하더라도 이는 거래 상대방인 제3자를 보호하기 위한 취지일 뿐 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 어떠한 위탁관계가 존재함을 전제한 것으로도 볼 수 없습니다(대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결 참조).

따라서 대법원 전원합의체 판결과 같이 이 사례에서 양아지씨는 나부자씨와의 관계에서 ‘타인의 재물을 보관하는 자’의 지위에 있다고 볼 수 없으므로, 법에 위배되는 양자간 명의신탁의 대상이 된 신탁 부동산을 양아지씨가 임의로 처분해도 나부자씨에 대한 관계에서 횡령죄가 성립한다고 볼 수 없을 것입니다.